아파트 청약에 당첨이 되었다면 이제 세상은 전부 나의 것이라고 생각이 될 만큼 행복한 감정을 느끼게 되는데 그것도 잠시뿐 이후에 [계약금 10%+중도금 대출 60%+잔금 30%]의 과정에 대한 돈 때문에 한숨이 나올 가능성이 높게 될 수 있으니 미리 이 지점을 공부할 필요성이 있다고 생각한다.
아파트 청약 당첨 [계약금]
계약금만 있으면 아파트청약은 이행이 된다고 말할 정도로 계약금이 중요한데 왜 그런 것일까? 일단 기본적으로 분양가 5억 아파트에 당첨이 되었다고 한다면 등록하겠다는 의사표시를 위해 10 % or 20%의 계약금을 납부해야 하는데 이때 최소 5천만 원에서 1억까지의 금액이 필요하게 되는 것이다.
3가지의 틀을 이해하자
[계약금 납부]
일반 서민들이 5천만 원 1억 원이라는 큰돈이 어디 있어서 계약금을 낼 수 있을까?
청약은 계약금만 있으면 할 수 있다는 말이 여기에서 나오는 것이기에 우리는 시작 전에 꼭 계약금을 충당할 수 있는지에 대해 생각해 볼 필요성이 있다.
계약금을 대출해서 해결하면 되는 것 아닌가?라고 생각할 수 있겠지만 계약금은 시작일 뿐이고 이후에 [중도금 대출 + 잔금 납부]라는 과정이 있어서 대출을 풀 로쓰는 것은 현실적으로 어려운 부분이 있다.
[중도금 납부]
[중도금 대출 60%]는 보통 건설사 보증으로 연계된 은행에서 대출이 진행될 수 있는데 여기에서 문제는 신용점수가 낮다거나 기존에 대출이 과도하다면 아무리 건설사 보증이라고 하더라도 은행에서 대출 거절을 할 수 있게 된다.
60%에 해당되는 중도금 납부를 대출 없이 진행한다는 것은 정말 말도 안 되는 것이기에 어려운 부분이 있어서 [계약금 납부]는 최대한 현금으로 납부를 할 수 있도록 해야만 한다.
[중도금 대출]은 거의 대부분 나온다고 생각해서 안심을 하고 있지만 신용점수가 평소에 낮다거나 신용카드를 무리하게 쓰고 연체를 했다거나 기존에 대출이 많다거나 하면 거절이 될 수 있으니 평소에 이런 부분을 꼭 관리할 필요성이 있다고 생각한다.
평소에 큰 문제없이 신용점수에 대한 관리나 대출에 대한 문제가 없다면 대출이 될 수 있는데 여기에서도 [투기지역 40% / 조정대상지역 50% / 비조정대상지역 60% ]로 대출의 %가 결정이 되고 나머지 부족한 10% ~ 20%에 해당되는 금액은 현금으로 해결을 해줘야만 하는 부분이 생긴다.
[ 잔금 납부 ]
일반적으로는 연체를 한 이후에 [잔금]을 납부할 때 디딤돌 대출이나 보금자리론으로 돌리고 대출받은 것을 [중도금 대출] 한 것으로 모두 납부하고 남은 돈으로 잔금을 해결한 다음 나머지 10%~20%를 최대한 현금이나 신용대출로 진행하는 경우가 있다.
건설사마다 연체를 하게 되면 자격 박탈에 대한 부분이라던가 강하게 요구하는 것이 있기에 꼭 사전에 이런 것을 미리 알아봐 둬야 나중에 상황이 터졌을 때 해결할 수 있는 여러 가지 수를 마련할 수 있다.
잔금 납부를 하는 경우에 돈이 안 되는 상황이 생겼을 때는 [전세]로 내놓은 다음에 돈을 받아서 잔금을 치르는 방법이 있는데 이 같은 경우에도 융자금이 많이 껴있는 전셋집이다 보니 아무래도 하려고 하는 사람들이 없을 수 있기에 사실 '운'에 영역이 있다고 생각된다.
결론적으로는 내가 수중에 가지고 있는 현금이 최소 1억이 있다는 것과 더불어서 신용점수 관리 기존 대출이 크게 걸림돌이 되지 않을 수 있는 정도로 만들어야만 청약에 도전을 해볼 수 있다고 정리할 수 있겠다.
청약 유의사항
최근에는 민간분양 추첨제에 대한 %가 많이 올라가고 있는 추세라고 느껴서 많이 도전을 하지만 문제는 앞에서 언급한 3가지의 큰 틀을 이해하지 못하고 있는 상태에서 섣불리 접근을 했다가 낭패를 보는 경우가 있는 것이다.
계약금에서부터 막힌다거나 이후에 현금으로 해결할 수 있는 부분의 여력이 안된다거나 등으로 포기를 하게 되는 상황이 생기면 최소 10년까지 재당첨을 할 수 없는 슬픈 상황이 생길 수 있으니 꼭 이런 전체적인 흐름에 대한 이해를 위한 공부가 필요하다.
최소한의 공부가 아니라 최대한 가지고 놀 수 있을 만큼으로 지식을 채우고 자금도 마련을 해둔 상태에서 접근을 해야만 하는 것이 '청약'이니 꼭 공부를 해보고 시작하는 것을 권장한다.
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