무주택자로서 아파트 청약에 당첨이 된다고 하더라도 '포기'를 하는 경우가 있는데 많은 사람들은 '성공' 사례에만 집중을 하지 실패를 한 것에 대해서는 관심이 없다가 뒤늦게 나중에 알게 되는 경우로서 후회하는 사람들이 많이 늘어나는 추세인 것 같습니다.
무주택자 청약
무주택자로서 청약에 당첨이 되면 시세 차익이 몇억에서 몇십억까지 조성이 될 수 있기에 많은 사람들이 '로또 청약'이라고 부르고 있지만 무주택자들이 간과하는 부분이 바로 '돈'입니다. 청약에 당첨이 되어도 시세보다 조금 저렴할 뿐이지 공짜로 주는 것이 아니라는 것입니다.
청약 당첨된 이후
청약에 당첨이 되면 기본적으로 계약금 10~20% , 중도금 60% , 잔금 30% 의 형식으로 세 번에 걸쳐서 돈을 납부하게 됩니다.
계약금 납부
계약금 같은 경우에는 예를 들어서 5억 원대 아파트의 10%를 내는 것이라면 5천만 원 20%는 1억 원에 해당되는 계약금을 내야만 하는데 무주택자로서 서민층이라면 5천~1억 원에 해당되는 금액을 감당할 수 있을지에 대해 한번 짚고 넘어가야 하는 문제입니다.
자신이 신용도가 좋아서 신용대출을 받는다고 하더라도 문제는 이제 대출 규제도 강해져서 자기 연봉에 해당되는 금액만큼 대출을 받을 수 있다는 것이고 더 나아가서 중도금 대출 때 과도한 신용대출이 있다면 중도금 대출 또한 문제가 되어 결국 대출이 안될 수 있습니다.
대출에 대한 부분을 통해서 우리가 이 지점에서 짚고 넘어가야 하는 부분은 바로 내가 감당할 수 있는 '돈'이 있는 상태에서 청약을 진행하고 있는 것인가? 물음을 해보는 것이 중요하겠습니다.
중도금 납부
중도금은 60% 납부를 해야 하는데 여기에서부터는 대출이 필요로 한 부분입니다. 지역마다 규제가 달라지는데 투기과열은 40% 대출이 나오고 조정대상은 50% , 비규제는 60% 전부 대출이 이론적으로 나오고 있습니다.
보통 투기과열보다는 조정대상의 지역에 많이 아파트가 생겨나고 있는데 문제는 50% 까지 나와서 10%의 잔금을 본인이 해결을 해줘야만 하는 것입니다. 10%의 금액이 5억 원대라면 계약금에서 냈었던 돈을 또 자신의 돈으로 내야만 하는 상황이 생기기에 이런 지점들을 모르고 당한다면 큰 스트레스를 받게 될 것입니다.
중도금 납부에 대해서 미납을 할 수 있는 여지가 있다면 계약이 파기가 안 되는 선에서 연체를 한 다음 나중에 '전세입자'를 세팅해서 갭 투자 형식으로 유지를 할 수 있는 방향이 있으니 이런 것도 생각해보시면 좋을 것 같습니다.
예전에는 분양권을 매도하는 등의 방법 등이 있었는데 이제는 규제의 강화로 막혔기 때문에 결국에는 본인이 자금을 충당해서 해결을 해야 하기에 꼭 이런 내용들을 공부하신 다음에 자금이 세팅이 되고 무리 없이 진행하시는 것을 권장드립니다.
아파트 청약 잔금 납부
잔금은 30%의 금액을 내는 것인데 보통은 '주택담보대출'을 활용해서 잔금 30%와 중도금 대출(이자 포함) 갚아내고 등기비 , 취등록세 등을 해결하는 편입니다.
주택담보대출은 LTV (시세 대비 몇% 까지 대출을 받을 수 있는지 )에 해당되는 것으로 아파트가 전부 만들어지고 나중에 KB시세에 따라 아파트값이 상승했을 경우 시가 9억 원 이하의 아파트에서 지역에 따라 투기과열 40% , 조정대상 50% , 이외는 70%로 형성이 되어있습니다.
이해를 위해 예를 쉽게 들어드리자면
초반에 6억 원 아파트이고 투기과열지구에 위치한 곳입니다.
중도금 40% > 2억 4천만 원
잔금 30% > 1억 8천만 원에 합해서 4억 2천만 원입니다.
아파트 완공 후 KB 시세 9억 원대 아파트로 형성 이후 LTV 40% 적용받은 주담대 3억 6천만 원이 나왔습니다.
4억 2천만 원에서 3억 6천만 원을 빼면 6천만 원으로서 6억 원에 대 아파트를 청약 당첨받아서 진행하려면 6천만 원이 있어야 한다는 결론이 나오는데 이 부분에서 짚고 넘어가야 하는 것은 KB시세에 따라서 대출이 나오는 것이기에 9억 원까지 상승을 못했다면 그보다 더 적게 대출이 나와서 내 돈이 더 많이 들어가는 상황이 생깁니다.
예시를 들어드렸던 상황에서 크게 벗어나지 않는 선에서라면 여유 있게 1억 원 정도의 자금이 형성이 되어있어야 청약을 진행해서 아파트를 구입할 수 있게 된다고 생각하시면 됩니다.
기본적인 자금에 해당되는 부분과 개인 신용도와 소득에 대한 것들을 꾸준히 관리를 하시면서 청약에 대한 공부를 진행하시면 될 것 같고 가장 큰 부분으로는 청약에 대한 가점에 대한 부분이 있기에 자신이 어느 포지션에 있는지 가점이 안된다면 추첨을 꾸준히 노려보시는 것을 추천드립니다.
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